5%-regeling bijhouden: wat de wet sinds 2024 vraagt

Bouw je een woning voor een particuliere klant, dan mag die klant een deel van het geld achterhouden totdat alles klopt. Dat heet de 5%-regeling en staat in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek. De regeling geldt voor "aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning [...] in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf" (artikel 7:765 BW) — dus bij nieuwbouw voor een particuliere opdrachtgever, niet bij een opdracht van een bedrijf, een VvE of een woningcorporatie.

De klant hoeft de laatste termijn (of termijnen) van de aanneemsom niet rechtstreeks aan jou te betalen. In plaats daarvan mag hij tot maximaal 5% van de aanneemsom in depot storten bij een notaris. Dat geld blijft daar staan totdat vaststaat dat de klus goed is afgerond, of totdat de termijn van drie maanden na oplevering is verstreken zonder dat er gebreken zijn gemeld.

Belangrijk om te weten: deze regeling is dwingend recht. Volgens artikel 7:769 BW kan er "niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling" zoals die van een erkend garantie-instituut. Je kunt het dus niet wegcontracteren in je algemene voorwaarden.

Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) op 1 januari 2024 in werking trad, is er een stap bijgekomen die er vroeger niet was: jij moet als aannemer zelf actie ondernemen, anders blijft het depotgeld vaststaan.

Vóór 2024 kon een particuliere opdrachtgever al gebruikmaken van de 5%-regeling, maar was er geen wettelijke plicht voor jou om hem daar na oplevering op te wijzen. Sinds de Wkb staat die plicht er wel: je moet de klant schriftelijk en ondubbelzinnig in de gelegenheid stellen om aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken, en je stuurt een afschrift van die brief naar de notaris (artikel 7:768 lid 2 BW).

Er is nog een tweede wijziging, die al vóór de oplevering speelt: voordat de klant een overeenkomst tekent, moet je hem schriftelijk laten weten of — en zo ja, hoe — de uitvoering van het werk en je aansprakelijkheid voor gebreken gedekt zijn door een verzekering of een andere financiële zekerheid, inclusief de omvang, dekkingsgraad, looptijd en het verzekerde bedrag (artikel 7:765a BW). Heb je geen verzekering? Dan moet je dat ook gewoon melden — de wet vraagt openheid, geen verplichte verzekering.

Voor de opschortingsregeling gelden vaste momenten, en die staan los van hoe druk je het hebt.

• Niet eerder dan 1 maand en uiterlijk 2 maanden na oplevering: je stuurt de klant de schriftelijke brief over zijn opschortingsrecht, met een afschrift aan de notaris.
• 3 maanden na oplevering: als de notaris jouw afschrift heeft ontvangen en de klant niet heeft laten weten dat hij het depot wil aanhouden, maakt de notaris het bedrag aan jou over.
• Geeft de klant binnen die drie maanden aan dat hij het depot wil handhaven, dan meldt hij de notaris tot welk bedrag — bijvoorbeeld de kosten van een nog niet verholpen gebrek.

Vergeet je die brief, dan verandert er niets vanzelf: de notaris mag het bedrag pas vrijgeven nadat hij je afschrift heeft ontvangen. Zonder brief blijft het geld dus gewoon in depot staan, ook als er geen enkel gebrek is.

En zodra de klant het depot eenmaal heeft aangehouden, kent de wet geen nieuwe vaste einddatum meer: het bedrag blijft staan totdat de klant zelf aangeeft dat de gebreken zijn opgelost. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft bij het ministerie gepleit voor een vaste einddatum voor die fase, maar dat is niet overgenomen. Vraag je later alsnog schadevergoeding voor de vertraging in de eerste drie maanden, dan heb je daar sowieso geen recht op — die periode is volgens artikel 7:768 lid 5 BW altijd rentevrij, brief of geen brief.

Per project met een particuliere opdrachtgever zijn er twee momenten die je moet kunnen aantonen: wat er is verstuurd, wanneer en aan wie.

• Vóór het contract: dat je de klant schriftelijk hebt geïnformeerd over de verzekering of financiële zekerheid, en een kopie van die mededeling.
• Bij oplevering: de exacte opleverdatum, want daaraf tellen alle volgende termijnen.
• Tussen 1 en 2 maanden later: de datum waarop je de opschortingsbrief hebt verstuurd, plus het bewijs dat je een afschrift naar de notaris hebt gestuurd.
• Na 3 maanden: of het depot is vrijgegeven, of dat de klant heeft aangegeven het (deels) aan te willen houden, en voor welk bedrag.

Bij één project is dit met een agenda-notitie te doen. Bij een aannemersbedrijf dat tegelijk aan tien opleveringen werkt, met wisselende opleverdata en wisselende notarissen, is de kans reëel dat die brief van 1-2 maanden na oplevering een keer te laat gaat of helemaal vergeten wordt — met geld dat onnodig lang vaststaat als gevolg, en een klant die zich afvraagt waarom hij nog niets van je heeft gehoord.

De regeling geldt niet voor elke opdracht. Bouw je in opdracht van een bedrijf, een VvE, een woningcorporatie of een andere professionele partij, dan is deze afdeling van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing — die geldt alleen bij een opdrachtgever die "niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf" (artikel 7:765 BW).

Bij verbouwingen ligt het genuanceerder. De wettekst spreekt over "de bouw van een woning", en of een ingrijpende verbouwing daaronder valt hangt af van de omvang en aard van het werk. Twijfel je of een klus onder deze regeling valt, vraag dat na bij de notaris die het depot zou beheren of bij een jurist, voordat je bepaalt of je de brief wel of niet verstuurt.

En is er sowieso geen sprake van een depot — bijvoorbeeld omdat de klant de laatste termijn gewoon in één keer heeft betaald zonder gebruik te maken van zijn recht — dan is er ook niets om bij te houden. De verplichting om vooraf te informeren over verzekering of financiële zekerheid (artikel 7:765a BW) blijft in dat geval wel gewoon staan; die staat los van of de klant later daadwerkelijk een depot aanhoudt.